Арендные каникулы: можно ли не платить за офис в 2020 году?

В начале мая настает время очередных платежей за офис или склад. Правительство дало бизнесу право на арендные каникулы. Что это такое? Кто может претендовать на отсрочки по выплатам и как добиться снижения ставок в переговорах с владельцами недвижимости? Разъясняет «ТОП ЛАЙН»

Арендные каникулы-2020: что это? 

Нерабочий апрель стал серьезным ударом для бизнеса – особенно для бизнеса, которому запрещено работать в карантин. Общепит, бытовые услуги, торговые точки – вот лишь неполный список пострадавших от коронавируса. Доходы субъектов МСП за прошлый месяц в лучшем случае упали в несколько раз, а то и вовсе оказались нулевыми. При этом у бизнеса есть обязательства по арендным платежам. Соглашения о съеме коммерческих помещений чаще всего долгосрочные. Резкое падение выручки поставит арендаторов в положение, когда они не смогут выполнять свои обязательства по этим договорам. 

Ведь даже тот бизнес, который вынужден перейти на нерабочий режим, обязан выплачивать зарплату всем своим сотрудникам. Совокупная финансовая нагрузка может оказаться неподъемной. Правда, избавиться от обязательств по аренде гораздо легче, чем от зарплатных. Если в отношениях граждан с работодателями государство защищает интересы сотрудников, то во взаимоотношениях одного бизнеса с другим пострадавшие юр.лица и ИП могут снизить свои расходы. Еще 1.04 президент одобрил поправки в 19 статью ФЗ № 98. Что важно знать бизнесу об этих поправках? 

— Закон обязывает арендодателей заключать соглашения об отсрочке платежей с арендаторами (ст.19 п.1)

— Появилось право менять сумму аренды в 2020-м по соглашению сторон (ст.19 п.2) 

— Арендаторы получили право требовать уменьшения платы за период, в котором они не могут использовать помещения из-за режима ЧС или повышенной готовности. (ст.19. п.3)

Право на снижение или отсрочку платежа есть у любого бизнеса 

Если в регионе введен режим повышенной готовности или ЧС, арендатор имеет право требовать дополнительное соглашении об отсрочке арендной платы. Этим правом могут воспользоваться ЛЮБЫЕ юр.лица и ИП – как те, кому запрещено работать в карантин, так и продолжающие свою деятельность. 

«ТОП ЛАЙН» рекомендует бизнесу, не вошедшему в список пострадавших отраслей: поспешите воспользоваться этим правом! Не исключено, что появятся новые постановления правительства, которые ограничат круг претендентов на арендные каникулы. Пока существует определенный правовой вакуум, поспешите воспользоваться им в свою пользу. 

Требуйте льгот на весь 2020-й, пока можно! 

Кроме того, закон пока не регулирует срок, на который распространяются арендные каникулы. По сути, добиваясь снижения аренды или отсрочки платежей, вы можете попытаться распространить льготные условия на весь 2020-й (а не только на нерабочие месяцы). Сейчас правовая ситуация – опять же в пользу арендатора. 

Третий козырь, позволяющий арендаторам требовать финансовых уступок – многочисленные льготы, предоставленные владельцам коммерческой недвижимости (отсрочки по земельным налогам, налогам на имущество и т.д.) Текущие расходы на содержание помещений снижены, что опять же должно подталкивать хозяев офиса к компромиссу.

Арендодатель обязан ответить на предложение о скидке или каникулах в течение 30 дней 

Жестко установлен крайний срок, в течение которого арендодатель обязан пересмотреть сумму платежей или подписать соглашение об арендных каникулах – не более 30 дней со дня обращения арендатора. 

Договариваться о каникулах или снижении аренды, конечно нужно полюбовно. У владельцев недвижимости тоже есть свои финансовые обязательства, карантин бьет и по их бизнесу. Но особо неуступчивым арендодателям можно напомнить, что 614-я статья ГК РФ в 4 пункте гласит: 

«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.»

Коронавирус и нерабочий апрель однозначно попадают под категорию обстоятельств, за которые не отвечает арендатор. Напомним, что для государства в нынешние времена важнее всего зарплатные, а не деловые обязательства бизнеса. Вряд ли суды будут удовлетворять иски с претензиями к арендаторам, неспособным оплачивать офис без предоставления каникул или снижения ставок аренды. Особенно если ответчик сделает акцент на том, что зарплату сотрудникам он выплачивает. 

Хотите снизить или отсрочить выплаты за офис? Пошаговая инструкция 

1. Обязательно подайте арендодателю письменное заявление. Ссылайтесь на ФЗ № 98 и, если ваш бизнес не работает – на 614-ю статью ГК РФ. 
2. Обязательство дать арендатору ответ в течение 30 дней касается только запросов на отсрочку платежей за недвижимость. Если вы хотите снизить арендную ставку, объедините это предложение с просьбой об отсрочке – чтобы процесс не затягивался. 
3. В этом случае у вас появится маневр для уступок во время переговоров. Вы можете отказаться от каникул, но оплачивать свой офис по сниженной ставке. 
4. Если арендодатель готов пойти на уступки, обязательно задокументируйте договоренности в дополнительном соглашении к договору аренды! 
5. В случае конфликтной ситуации помните о 451-й статье ГК РФ (право на расторжение либо изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Не исключено, что вам потребуется юридический консалтинг – эксперты «ТОП ЛАЙН» всегда готовы прийти на помощь! 
6. Хотя закон обязывает арендодателя заключить соглашение об отсрочке, помните: владелец недвижимости в случае неуплаты может ограничить доступ в помещение хотя бы тогда, когда 30 дней с момента вашего обращения еще не прошли. Если такой шаг окажется болезненным для вашего бизнеса – ведите переговоры с арендодателем в более дипломатичном, мягком стиле. 

Мы подготовили шаблоны документов, которые помогут вам в общении с арендодателем.