Федеральным законом от 1 августа 2019 года № 76-ФЗ внесены поправки в законодательство в части изменения условий ипотечного договора. Было определено новое понятие – «ипотечные каникулы», под которым понимается форма реструктуризации ипотечного кредита, предоставляемая банком. Теперь граждане, попавшие в сложные жизненные обстоятельства, могут воспользоваться льготным периодом до 6 месяцев – уменьшить ежемесячный платеж или вовсе не платить по ипотеке. При этом предлагаются такие условия:

• заемщик самостоятельно выбирает, либо уменьшить ежемесячные выплаты, либо приостановить их вовсе. При этом банк не имеет права в период ипотечных каникул изъять жилье, которое является обеспечительным залогом;
• информация об использовании льготного периода не портит кредитную историю. Исключение – заемщик попросил об уменьшении платежа и просрочил его выплаты. Однако сведения об использовании ипотечных каникул указываются в кредитной истории заемщика;

• ипотечные каникулы не означают, что долги не нужно возвращать. Льготный период предоставляется как «передышка» в финансовом плане, когда у заемщика возникли трудности с выплатой кредита. В этот срок он может найти новую работу или подработку, подлечиться в спокойных условиях без мыслей о просроченной задолженности;
• после окончания льготного периода ипотеку нужно выплачивать дальше. Если ранее заемщик оформил полную остановку выплат, то срок продлевается максимум на полгода. Если он просил уменьшить ежемесячный платеж, то график платежей пересчитывается;
• использовать возможность льготного периода можно только один раз и только по одному кредиту

Важный момент – принятый закон начал действовать с 1 августа, но при этом он имеет обратную силу. Другими словами, если вы заключили ипотечный договор до 1 августа 2019 года, то все равно
можете использовать ипотечные каникулы.

Трудная жизненная

Воспользоваться ипотечными каникулами может не каждый заемщик, у него должна возникнуть трудная жизненная ситуация, при чем именно в финансовом плане. Под такой ситуацией понимается:

• получение статуса безработного в службе занятости;
• признание заемщика инвалидом I или II группы;
• болезнь более двух месяцев подряд;
• уменьшение среднемесячного дохода семьи в среднем на 30%, при этом ежемесячная ипотечная выплата составляет больше 50% от этого дохода;
• увеличение количества иждивенцев (несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) с одновременным снижением ежемесячного дохода на 20% и превышением ипотечного платежа границы в 40% от дохода.

Однако даже при наличии таких условий заемщик не всегда может воспользоваться ипотечными ка
никулами. Должны соблюдаться и другие требования:

• ипотечный кредит менее 15 млн руб.;
• рефинансирование по нему не производилось;
• жилье, находящееся в залоге у банка, у заемщика единственное.

Таким образом, ипотечные каникулы – это адресная финансовая помощь тем, кто приобрел недорогое жилье для постоянного проживания. Помощь не коснется тех, кто покупает дорогую недвижимость или уже имеет в собственности другие объекты жилой недвижимости. Кроме заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию, помощь будет также предоставляться и многодетным семьям. Если они уже взяли ипотеку или планируют это сделать, то могут рассчитывать на выплату 450 тыс. руб. Главные условия при этом:

• в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года в семье должен родиться третий или последующий ребенок;
• у семьи должны быть оформлены ипотечные обязательства не позднее 1 июля 2023 года.

Как уйти на ипотечные каникулы

Для использования права на ипотечные каникулы заемщику нужно собрать пакет документов:

• заявление на предоставление льготного периода;
• выписка из ЕГРН о правах собственности на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию (например, справка из центра занятости о статусе безработного, справка от работодателя о начисленной зарплате в текущем и предшествующем годах, справка об инвалидности, свидетельство о рождении и т.д.).

Документы нужно предоставить в банк, где был оформлен ипотечный договор, либо лично при посещении отделения, либо по почте. В заявлении нужно конкретно прописать, на основании чего заемщик просит предоставить льготный период по выплате кредита. Пакет документов рассматривается сотрудниками в течение 5 рабочих дней, и в этот же срок они должны дать ответ. Если заемщик не получает решение банка о предоставлении ипотечных каникул в 10-дневный срок, то может считать, что льготный период предоставлен. В этом случае он вправе обращаться в суд с требованием об изменении условий кредитного договора. Граждане, воспользовавшиеся ипотечными каникулами, могут рассчитывать и на другие льготы, например:

• не нужно платить НДФЛ в размере 35% с материальной выгоды при получении дохода в виде разницы процентов;
• не нужно платить госпошлину в размере 200 руб. за корректировку ипотечного договора, когда он регистрируется в ЕГРН через МФЦ или Росреестр.

Использование заемщиками ипотечных каникул имеет некоторые особенности:

• пока применяется льготный период, действует запрет на наложение штрафных санкций в связи с нарушением сроков возврата основной суммы долга или уплаты процентов;
• на заложенную недвижимость не может быть обращено взыскание;
• дату начала и продолжительность (максимум – 6 мес.) заемщик определяет самостоятельно;
• после окончания льготного периода заемщик будет платить ипотеку на первоначальных условиях, а затем должен внести те платежи, которые были пропущены;
• проценты по кредиту увеличатся в части платежей, которые пришлись на ипотечные каникулы и не были перечислены;
• при использовании льготного периода заемщику разрешено иметь не только основное жилье, но и дополнительную долю другой жилой недвижимости. Однако в совокупности общая площадь собственности не должна превышать норму, установленную органом местного самоуправления
• если заемщик не подходит под требования закона, он может воспользоваться предложением кредитной организации о реструктуризации долга. Кроме того, некоторые банки предлагают использовать оба метода комбинированно, чтобы у заемщика была возможность погашать ипотечный кредит;
• специалисты считают, что при массовом использовании льготного периода доходы банков сократятся, а потому вполне возможно, что они поднимут ставки по ипотеке.

Почем бесплатный сыр

Предоставление ипотечных каникул заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, – социальная мера финансовой поддержки государства, реализуемая через банки. Казалось бы, для граждан предоставляются выгодные условия, поскольку они могут использовать передышку для поправки своего финансового положения, а затем снова выплачивать ипотеку без просрочек. Однако на практике вполне возможны другие варианты развития событий:

Вариант 1. Заемщик не имеет никаких средств на погашение кредита, а потому он воспользовался правом на ипотечные каникулы. В это время возможно улучшение его финансового положения, и он решает совершить крупную покупку, о которой давно мечтал. Однако денег не так много, а потому человек берет потребительский кредит, платеж по которому будет ему по силам. Проблема: у человека уже не один, а два кредита. После окончания льготного периода ипотеку нужно оплачивать ежемесячно в том же объеме, который был ранее. Но теперь к ней добавился второй кредит, который также нужно погашать. В итоге заемщику надо ежемесячно возмещать сумму задолженности, которая стала больше, чем до использования ипотечных каникул.

Вариант 2. Трудно выплачивать кредит, поскольку ежемесячный платеж достаточно большой, и он решается использовать ипотечные каникулы. Да, у человека есть передышка на некоторое время, он может накопить некоторую сумму, которая будет своего рода «финансовой подушкой безопасности» на случай, если в последующем будет сложно выплачивать кредит. Однако заемщик не может быть уверен в том, что в последующем его финансовые дела улучшатся. Также он не знает, какая ситуация будет через год или два – он может заболеть или потерять работу, в семье может родиться ребенок. Проблема: сэкономленные деньги ушли на другие цели. Человек снова попал в трудную жизненную ситуацию, у него нет сбережений и, что самое главное, он не может повторно использовать ипотечные каникулы. Нужно в настоящий момент времени оценить, каким будет финансовое положение в будущем, и имеет ли смысл именно сейчас использовать льготный период при оплате ипотечного кредита.

Вариант 3. У заемщика отсутствуют навыки финансовой экономии. Если у человека нет строгой обязанности что-то оплачивать, он может начать тратить деньги не по назначению. Как итог – за отведенный льготный период не будет накоплена «финансовая подушка», которую можно было бы использовать для подстраховки или дальнейшего погашения ипотечного кредита. Проблема: заемщик не умеет управлять финансами и не смог грамотно воспользоваться ипотечными каникулами. В этом случае ситуация остается такой же, как и была ранее, то есть денежных средств не хватает на погашение кредита.

Вариант 4. С помощью ипотечных каникул гражданин решает уменьшить ежемесячный платеж. Такой вариант позволяет несколько снизить нагрузку на кошелек, что поможет человеку справиться с финансовыми проблемами. Проблема: срок кредита увеличивается, что влияет и на размер начисленных процентов. Их величина повысится, поскольку заемщик будет использовать предоставленные средства в течение более длительного периода, чем предполагалось ранее. Соответственно, человек не сможет рассчитывать, что быстро закроет свои долги, а в это время у него могут возникнуть серьезные финансовые трудности.

Вариант 5. Ипотечные каникулы могут не помочь в решении жилищного вопроса. Если после использования льготного периода финансовое положение заемщика так и не выправится, и он станет недобросовестным плательщиком, то его могут выселить из ипотечного жилья. Делается это в принудительном порядке по решению суда даже в том случае, если жилье является единственным. Проблема: если каникулы не помогли, жилье также могут продать на публичных торгах. Полученные деньги будут направлены на погашение основного долга и штрафов по кредиту, а оставшаяся часть возвращается заемщику. В связи с вступлением в силу Закона Об ипотечных каникулах многие заемщики задумались о возможности легально не платить кредит в течение полугода. Однако использование права сделать паузу может негативно отразиться на финансовом положении заемщика в обозримом будущем. Поэтому, чтобы не попасть в нелегкую ситуацию, нужно тщательно проанализировать свои возможности и предполагаемые риски и только после этого принимать решение о том, действительно ли выгодно использовать право на ипотечные каникулы при конкретных обстоятельствах.