Как снизить расходы на аренду: отсрочка, досрочный разрыв и уменьшение оплаты

«Как снизить расходы на аренду?» — этим вопросом предприниматели задаются и  после возобновления работы. Нагрузка на бизнес остается большой, особенно на тот, который не получил права не платить налоги, но сохранил обязанность платить зарплату. «ТОП ЛАЙН» напоминает о трех видах арендных послаблений. Какой бизнес может их получить и на каких условиях, рассказываем дальше. 

Способ снизить расходы на аренду №1. УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 

Кому можно воспользоваться: всем видам бизнеса. Крупному, среднему, малому. Работающему в пострадавших отраслях или не попавшему в этот список. Единственное условие обозначил ВС РФ: «пользование арендованным имуществом должно быть невозможным в связи с введенными государством ограничениями».

Суть меры: плата за аренду снижается с момента, когда наступила невозможность использования недвижимости по указанному в договоре назначению. Оформляется доп.соглашением к договору аренды. Регулируется статьей 19 Закона № 98-ФЗ. Порядок снижения определяется по соглашению сторон с арендодателем. 

Плюсы для арендатора: 

— финансовая нагрузка снизится в любом случае. ВС РФ подчеркивает, что арендодатель обязан снизить плату. 

— если арендодатель уклоняется от обязательств, вы вправе подать иск о принуждении к заключению доп.соглашения. Также в ответ на обращение в суд о взыскании с вас платежей вы можете использовать факт необоснованного уклонения от переговоров по уменьшению аренды. 

— дата заключения доп.соглашения не имеет значения – добиться уменьшения арендной платы за апрель-май можно попробовать и сейчас, если вы не сделали этого раньше.

Минусы для арендатора: 

— Необходимости договариваться и искать компромисс никто не отменял. Особенно если вам невыгоден разрыв отношений с арендодателем и переезд. Сумма расходов может оказаться больше размера скидки, вызвавшего разногласия. Помните и о том, что судебные тяжбы отнимут немало времени. Посчитайте и подумайте, сможете ли вы реально сэкономить. 

— Срок льготного периода может оказаться не столь уж большим – во многих регионах ограничения на работу отдельных видов бизнеса сняли уже после 12 мая. 

Способ снизить расходы на аренду №2. ДОСРОЧНЫЙ РАЗРЫВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Кто может воспользоваться: Субъекты МСП из списка отраслей, пострадавших от коронавируса. Крупный бизнес – такой как сетевые фитнес-центры и ритейлеры — такого права не получил. В проекте закона, внесенного правительством в Госдуму, право на односторонний разрыв договора предполагалось дать арендаторам из всех сфер бизнеса (если доходы снизились на 50%). Однако поправки ограничили этот круг списком пострадавших отраслей.

Суть меры: Арендатор может выступить с требованием сократить плату. Если в течение 14 рабочих дней его требования не удовлетворены, действующий договор можно расторгнуть без неустоек и штрафных санкций. Право на односторонний разрыв есть только у тех арендаторов, кто заключал договор до введения режима повышенной готовности в связи с коронавирусом.

Плюсы для арендатора:

— если вы нашли другой, намного более дешевый офис или склад – этот вариант как раз для вас. Особенно если действующий договор долгосрочный либо с солидными неустойками. 

— никаких экономических обоснований придумывать не надо. Вы можете требовать снижения арендной платы хоть на 99 %, закон это не запрещает. Если разрыв отношений с арендодателем очень нужен, вы его гарантированно добьетесь. 

Минусы для арендатора:  

— в случае разрыва депозит останется у арендодателя; 

— уменьшить плату за офис можно на срок до года. Потом придется вернуться к прежним условиям. Никто не знает, что будет в экономике весной 2021-го; 

— если в договоре аренды не определены его сроки, права на односторонний разрыв не будет. 

Способ снизить расходы на аренду №3. ОТСРОЧКА ПЛАТЕЖЕЙ ПО АРЕНДЕ 

Кто может воспользоваться: Крупный, средний и малый бизнес из списка отраслей, пострадавших от коронавируса.

Суть меры: предоставляется на время действия режима повышенной готовности в регионе в размере 100%, с момента снятия режима до 1 октября – 50% от арендной платы.  Право на отсрочку есть только у тех арендаторов, кто заключал договор до введения режима повышенной готовности в связи с коронавирусом.

Плюсы для арендатора: 

— дата заключения доп.соглашения не имеет значения, право на отсрочку действует со дня введения режима повышенной готовности в регионе. Правом на отсрочку не поздно воспользоваться прямо сейчас. 

— отсрочку можно получить автоматически. Если вы не платили за аренду в апреле-мае, а арендодатель знал, что ваш бизнес пострадал от коронавируса – это как раз тот случай. Также льгота будет получен автоматически, если арендодатель не прислал вам письмо о вашем праве на отсрочку. 

— Арендодатель обязан дать ответ об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения. 

— срок возврата задолженности по аренде длинный. Гасить его можно два года (с 1 января 2021-го по 1 января 2023-го) равными платежами – 1/24 от суммы долга в месяц. То есть при отсрочке на полгода размер погашения долга будет в четыре раза меньше ежемесячной арендной платы. 

Минусы для арендатора: 

— Если вы нарушали положение о нерабочих днях (или ваш бизнес продолжал работать вопреки запретам на деятельность), будьте готовы, что арендодатель сообщит об этом в суде. Тогда вместо отсрочки по аренде вы рискуете получить миллионные штрафы. 

— получив отсрочку, не планируйте, что до 1 октября не надо будет платить вообще ничего. Когда режим повышенной готовности снимут, арендную плату придется вносить в размере 50%.

Мы подготовили шаблоны документов, которые помогут вам в общении с арендодателем.