НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: КАК ОПТИМИЗИРОВАТЬ РАСХОДЫ И НЕ ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ В БЮДЖЕТ

Использование недвижимости и операции с ней – отдельный и важный аспект деятельности многих бизнес-структур. В ней есть свои тонкости. Например, в части налогообложения. Грамотный подход и знание нюансов снизят расходы компании, помогут избежать лишних платежей в бюджет. «ТОП ЛАЙН» приготовил инструкции для собственников и гендиректоров. Как справляться с проблемами, связанными с налогами на недвижимость – в нашей статье

КАК ИЗБЕЖАТЬ СЮРПРИЗОВ С НАЛОГОВЫМИ ДОНАЧИСЛЕНИЯМИ

Проблема: Если в Москве налог на недвижимость платят по кадастровой стоимости, то во многих регионах – в основном, по среднегодовой. Однако те или иные объекты постоянно включаются в расчет по налогу на имущество «по кадастру» — после выхода соответствующих постановлений от местных властей.

Чем это грозит бизнесу: Налог по кадастровой стоимости, как правило, превышает сумму налога, рассчитанную от среднегодовой стоимости. Налоговые доначисления могут поступить в неожиданный момент – когда в бюджете вашей компании просто не заложены средства на дополнительные платежи в бюджет. Деньги придется вынимать из «оборотки», что негативно повлияет на бизнес-процессы. Неприятно, когда понимание «мы должны больше, чем думали» приходит только в момент получения требования от фискального органа или в момент расчета платежа к определенному сроку. Если же у компании не будет средств на уплату налога, могут заблокировать все расчетные счета.

Как избежать доначислений: Не думайте, что постановления выпускаются только в начале года. Это не так. Чиновники могут пересмотреть налоговую базу для расчета налога по  вашей недвижимости в любом месяце, причем в некоторых случаях ретроспективно (1 сентября выходит приказ о том, что стоимость повышена с 1 апреля). Надо отслеживать постановления хотя бы раз в квартал! (Локальные нормативные акты по включению недвижимости в список расчета налога по кадастровой стоимости публикуются на сайтах местных администраций, а данные кадастровой стоимости доступны на официальном сайте Росреестра). Иначе, налог будет рассчитан и уплачен неправильно, и обвинят в этом именно вашу компанию (с доначислением штрафных санкций). Также надо помнить, что меняться может не только стоимость вашей недвижимости, но и ставки налога на нее – в разных регионах по-разному.

Еще один способ избежать головной боли — доверить свою бухгалтерию профессионалам. Эксперты в области учета и консалтинга следят за всеми изменениями в законодательстве и оберегают ваш бизнес от внезапных налоговых доначислений — в том числе и по налогам на недвижимость.

ПРИ ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ ОГРОМНЫЙ НДС и НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ. КАК ЕГО ИЗБЕЖАТЬ?

Проблема: Многие объекты недвижимости приобретались бизнесом в 90-х и начале 2000-х, когда их оценочная стоимость была совсем невелика (десятки и сотни тыс. ₽). Однако, в нынешних условиях экономики при некоторых сделках с недвижимостью (например, между аффилированными лицами) налоги (НДС и налог на прибыли) рассчитывается от выручки по кадастровой стоимости (даже если в договоре указана договорная цена) – а это уже десятки и сотни млн. ₽.

Чем это грозит бизнесу: Формальная операция по оптимизации управления активами может обернуться огромными доначислениями НДС и налога на прибыль. Собственник, передавая недвижимость внутри своей группы компаний, несет большие расходы.

Как избежать НДС и налога на прибыль: Есть несколько способов, но каждый из них несет в себе риски.

Во-первых, можно менять право собственности на недвижимость с помощью посреднических фирм. Но ФНС может раскрыть всю цепочку без особых усилий – по ИНН. Если у налоговиков возникнет желание проверить сделку, все вскроется

Марина Смирнова, руководитель бухгалтерского аутсорсинга «ТОП ЛАЙН»:

— В моей практике был случай, когда директор одного юрлица пару месяцев работал кладовщиком в другом подразделении другой компании из группы. Налоговая сумела доказать даже этот факт – и он стал поводом для обвинений в аффилированности двух ООО. Инспекторы, при желании, могут проверить и вскрыть почти все! Хорошо, что мы успели «откатить назад» сделку по продаже земельного участка от одного из этих ООО второму. В противном случае, бизнесу пришлось бы нести многомиллионные расходы: платить 20 % налога на прибыль. И ведь это еще участок был пустой. Если б компания передавала аффилированному юрлицу землю с возведенным на ней зданием, возникла бы также и необходимость платить НДС.

Надеяться на то, что сделка останется «скрытой» от ФНС, очень рискованно. Фискальные органы вычисляют даже неявную аффилированность на основании косвенных признаков (совместная ипотека сотрудников разных компаний, дальние родственные связи и прочие)

Во-вторых, можно «продавать» объект по оценочной стоимости. Риск тот же: у ФНС тут же появится желание взыскать недополученные налоги. Судебный спор можно и выиграть, но не обойтись без грамотного юридического сопровождения. Путь долгий и не слишком дешевый. Придется оплачивать оценщиков, консалтинг, судебные издержки.

Марина Смирнова, руководитель бухгалтерского аутсорсинга «ТОП ЛАЙН»:

В-третьих, можно оспорить кадастровую стоимость. Абсолютно законный и достаточно популярный способ. Бизнес нередко применяет его, чтобы платить меньше налогов. Сделав независимую оценку, собственник может прийти к выводу о завышении кадастровой стоимости здания или земли и сообщить это в госорганы. Ведь стоимость зачастую и вправду завышена. Особенно на территории Москвы, где ради увеличения собираемости налогов кадастровые цифры необоснованно большие. Бизнесу требуется предоставить серьезные аргументы, наверняка, потребуется юридический консалтинг. Но случаи успешного оспаривания реальны, и итоговая экономия на налогах будет серьезной.

В-четвертых, здание можно разделить по комнатам, этажам. Кадастровая стоимость всех частей в сумме будет ниже, чем стоимость объекта целиком. Рабочий вариант с экономией на налогах.

Пятый и последний способ – вообще отказаться от передачи недвижимости внутри группы компаний. Нужно просчитать и учесть издержки. Может получиться, что принимать всю недвижимость под контроль одного юрлица дороже, чем содержать разные ООО и оплачивать их деятельность по управлению зданиями и землей.

Просчитать самые выгодные и безопасные варианты при операциях с вашей недвижимостью бизнесу помогут профессионалы консалтинга. Если вашей компании нужна легальная оптимизация — обращайтесь за помощью и подстрахуйте себя от многомиллионных налоговых доначислений и штрафов.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ НАЛОГИ НА ВАШУ ЗЕМЛЮ НЕ ВЫРОСЛИ В 5 РАЗ?

Проблема: Земли сельскохозяйственного назначения облагаются налогом по льготной ставке. Но на практике различные участки постоянно переводятся из сельхозкатегории в категорию земель иного назначения.

Чем это грозит: Неожиданным увеличением налоговых расходов. Если по с/х участкам ставка 0,3 %, то при потере права на льготное обложение она возрастет до 1,5 % — в пять раз! Причем предупреждать о переводе земли в несельскохозяйственную категорию чиновники, чаще всего, не будут. Звонки с обвинениями в использовании участка не по назначению и рекомендацией исправиться – идеальный сценарий, который случается редко. Гораздо чаще приходит готовый акт с доказательствами в виде фото. А могут и не прислать никакого акта, выкатив все обвинения скопом. И тогда вернуть статус сельхозучастка будет весьма сложно, даже почти невозможно. Придется изыскивать деньги на дополнительные платежи в бюджет, а ведь эти средства не были заложены в платежном календаре компании…..

Как избежать проблемы: В идеале, следить за внешним видом земли на предмет соответствия сельхозназначению должен кто-то из ответственных работников вашей компании. Если на участке де-факто ничего не выращивается, он, все равно, должен иметь вид возделываемой культивируемой земли: зеленые насаждения, обработка, ухоженный вид. Чтобы вас не могли обвинить в нецелевом использовании на основании «партизанских» фотосьемок и видеофиксаций. Вовремя поддерживать участок в надлежащем состоянии дешевле, чем платить налоги по увеличенной в 5 раз ставке.